Како купив стан во Германија – Дел 1 – Планирање и бројки

Можеби грешам, но мислам дека купувањето недвижен имот во Германија е една од најдобрите инвестиции што може да ги направи некој што живее овде. Без да навлегувам во анализи и графикони, само се сеќавам на сите што купиле имот пред 50, 30 или 10 години… и не гледам некој да се пожалил…

Овие имоти денес вредат многу повеќе отколку порано. Ова значи дека клиентот не само што ги заштедувал парите од девалвација туку и заработил добри пари. Тоа е она што го сакам и затоа решив да купам стан во Германија и еве во 2-3 статии ќе ви опишам како изгледа процесот и што можете да очекувате.

Планирање

Треба реално да гледаме на работите. Кој може да купи недвижен имот во Германија? Оној кој има:

• заштеди,
• приход повеќе од доволен за опстанок
• многу мали долгови/заеми во однос на заштедите и приходите.

Но, прво започнете со „зошто“?

Зошто сакате да купите имот и што очекувате од се за 5, 10 или 20 години? Размислете за ова, бидејќи прашањето „зошто“, како и во сè друго, овде е клучно. Ако знаете зошто, тогаш знаете приближно што да барате. Ако не сте сигурни што правите, верувајте ми, ќе биде прилично тешко да префрлите големи пари за она што ќе го најдете, ако воопшто го најдете. Обидете се да одговорите на следниве прашања:

Дали барате стан за себе? Кој ќе живее таму? Колку долго? Што ќе биде со се за 5 години? 10 години? 20 години? Што ако наидете на проблеми?

Дали е ова инвестиција во која нема да живеете? Колку сакате да ризикувате? Колку и кога сакате да заработите? Што ќе се случи со таа инвестиција подоцна? Што ако наидете на проблеми? Има ли нешто подобро во што можам да ги вложам тие пари?

Јасниот план ги олеснува сите следни чекори. Плус, нема да губите време во процес кој и онака не е баш лесен.

Сега кога решивте зошто, малку за техничките предиспозиции…

Колку заштеда треба да имам за да купам недвижнина во Германија?

Се зборува за минимум 20% од вкупната цена на имотот и таа бројка е горе-долу точна.

Тоа значи дека ако сакате да купите имот кој чини вкупно 500.000 евра, би било добро да имате ваши 100.000 евра. Некои банки ќе дадат кредит со 70.000, некои ќе сакаат повеќе од 100, зависи од други работи, но главно 20% е некое правило.

Банката ги сака овие пари затоа што со нив плаќате се што треба да платите, за што банките нема да ви дадат заем. А тоа се:

• Провизија за маклер
• Заверена на нотар
• Grundbuchkosten и
• Grunderwerbsteuer
• Трошоци за преселба (исто така мора да се преселите овде)
• Трошоци за реновирање (треба да ја реновирате новата куќа)

Овие трошоци сочинуваат околу 10-20% од вкупната цена на недвижностите и банката не сака да ви даде евро за тоа, од едноставна причина што тоа нема вредност за банката. Овие трошоци треба да ги покриете од „Eigenkapital“, а за останатото банката ќе ви даде кредит. Затоа се потребни фамозните 20% од „вашите пари“.

Колку приходи треба да имам за да купам стан во Германија?

Колку повеќе, толку подобро. Ако денес едвај преживувате, тешко ќе добиете заем. За грубо да ги видат вашите шанси, многу банки ја користат оваа формула за да ве оценат:

Ваш вкупен нето приход – сите тековни трошоци што ги имате – просечна сума на пари потребни по лице за живеење (т.н. haushaltspauschale) = расположлива рата за заем месечно.

Ако сте двајца вработени, имате голем плус во банка и полесно ќе добиете кредит отколку ако е вработено само едно лице.

Работите како Schufa, ограничен договор, пробна работа и слично се генерално лоши, но може да се оправдаат и покрај нив да добие кредит и добри услови. Ќе разговарате за сите овие работи со брокер и/или банка, и генерално ќе треба да обезбедите писмена потврда за сè што сте кажале.

Подгответе се за фактот дека, дури и кога ќе ги ставите бројките на хартија и ќе испланирате сè… нема сè да оди баш како што сте мислеле. Едно се условите во рекламирањето, други на лице место и сите ќе се трудат да заработат малку повеќе на вас. Затоа, секогаш оставајте мала резерва, не се истегнувајте толку многу што мора да го гледате секое евро или да станете зависни од се и сешто.

Мојата идеја, целта ми беше да купам стан или куќа за нас, односно за моето семејство овде во Германија. Заштедив пари, но огромен дел од тој почетен капитал со кој располагам добив од друг извор.

Кога ставив се на хартија, мојата првична пресметка покажа дека можам да земам кредит, односно да купам имот од макс. 400.000 евра.

Барања:

1. Локација – што е можно поблиску до Минхен
2. Големина – минимум 4 соби (3 спални соби) со градина
3. Колку поубаво, толку подобро.

Тие не се богзнае какви барања и очекував дека ќе биде тешко, но се надевав дека ќе најдам нешто.

Набргу, т.е. по неколку месеци пребарување и гледање и не најдов ништо, сфатив дека 400 не се доволни и дојдовме до комбинации да го растегнеме буџетот на 500.000 евра. Знаев дека е ризично и прашање беше кој ќе ни даде толку кредит, но пак ги имам двата бубрега, ќе смислат нешто.

Локација за пребарување:

• immoscout.de и функција за пребарување која ве известува преку е-маил кога нешто ќе се појави
• immowelt.de – исто така
• познаници и маклери
• неколку компании кои се занимаваат со изградба и продажба на недвижен имот

Со буџет од 500.000 дури погледнавме 2-3 станови и куќи, но набрзо сфативме дека иако за тие пари може да се најде недвижнина, има вистинска причина зошто се на „попуст“. Страшен распоред, има потреба од големо реновирање, бања со туш во ходник (да во ходник, со стаклени врати) за што брокерот не уверува дека е нов тренд и дека сме сељаци ако не разбираме, неразрешена сопственост или односи со кираџии и сл.

По прибл. 2 години потрага го признавме поразот. За тие пари нема да најдеме што ни одговара. Штета, имам чувство дека да имавме 550.000 ќе успеевме, но тоа никогаш нема да дознаеме.

Ќе напоменам дека цело време самите баравме. Не е дека не барав покомпетентни од себе… Причината е што ниту еден брокер или компанија не сакаше сериозно да разговара со мене. Сите се во ред и учтиви додека не им тргнете од видното поле, оттогаш немаат поим кој сте. Мислам дека на тројца им ја објаснив ситуацијата и ги замолив да ми помогнат во потрагата… ако излези нешто да ми се јават… да ме задржат во главите… и никој од нив никогаш повеќе не ми се јави.

Очигледно пазарот е толку силен, недвижностите се продаваат како алва и некакво „продавање“ и комуникација со заинтересираните купувачи и не е потребна, освен ако претпоставувам дека зборуваме за некои просторни бројки. Ако купиш, купи, ако не, изгуби се… така беше.

Планот Б беше да купиме нешто како инвестиција и се чини дека успеавме.

Успехот го должам на тоа што најдов маклет кој малку ни се посвети. Тоа е пријател на бившиот шеф и испадна баш онака како што замислив. Најде време да се сретнеме, да разговараме за бројки и идеи и конечно да најдеме интересен недвижен имот.

Мојата желба беше да најдам мал стан кој лесно се изнајмува. Што не бара никаква интервенција од моја страна и што, идеално, се исплати.

Како купив стан во Германија – Дел 2 – Потрага и избор