Германците велат „Nägel mit Köpfen“. Се што разговаравме, договоривме и ветивме во изминатите месеци сега треба да биде ставено во функција. Да ги потпишеме документие и „да ја завршиме работата“. Како изгледаше формалниот процес на купување за мене и што можете да очекувате?
Во претходната статија споменав дека важен чекор во процесот на купување стан е договорот со маклерот. Не успеав детално да објаснам дека еден од деловите на овој договор е „скенирање“ на вашите финансиски можности.
Маклерот има искуство и врз основа на вашите податоци може да каже колку е реално да се купи нешто воопшто, и колку пари и какви услови можете да добиете од банката. Формално во тој момент се уште ништо не се решава.
Ако пропуштивте ова се претходните 2 статии:
Но, сега е време да го направиме тоа. Го резервиравме станот, плативме 2.000 евра аванс (кој ќе го добиевме назад ако купувањето пропаднеше по туѓа вина, на пр. ако никој не сакаше да ни даде кредит и слично) и време е да се обратиме во банка.
Резервацијата трае неколку недели и за тоа време треба да потпишете купопродажен договор кај нотар, кој ќе го зачува и потпише само кога ќе добие „GO“ од банка.
За мене, текот на настаните се одвиваше вака:
- Продавач
- Банка
- Нотар
- Првите сметки
- Договори и потврди
- Други сметки
Продавач
Сака што побрзо да ги добие парите и затоа ќе ве контактира набргу по резервацијата за да закажете состанок кај нотар. Потпишуваш купопродажен договор кај нотар и дури тогаш е безбедно купувањето, па логично е тоа да е важен чекор за продавачот. Веќе закажаниот термин е мал притисок бидејќи дотогаш треба да ги имаш сите пари, односно „да“ од банката.
Банка
Постојат многу начини на кои можете да аплицирате за заем за купување стан во Германија. Од одење во вашата банка, до барање понуди преку интернет до специјални компании и консултанти кои ја преземаат работата наместо вас. По правило, овие „специјалисти“ од банката, па вас тоа не ве чини ништо.
Кај мене беше јасно од почетокот. Мојот маклер е и финансиски советник и има контакти со многу финансиски институции во Германија. Тој ја презеде одговорноста да најде кредитор со кој ќе склучиме договор за финансирање.
Сега, самиот процес е нешто како пазар и ладна глава, а трпението е уште поважно. Очигледно ми беше лошо бидејќи различни банки 3 пати ја коригираа понудата и ми побараа 100 дополнителни документи за да се уверат дека не сум балкански крадец што ќе ги измами.
Од пријател Германец знам дека за него беше многу полесно. Неговата банка му даде двојно подобри услови од мене уште при првото барање. Причината – тој е финансиски стабилен, двајцата работат и живеат во свој речиси платен стан.
Во суштина, банката за да ви даде кретит од вас бара (мене ми побара):
- Лични документи
- Договор за вработување
- Последни 3 платни листи
- сите други изводи (Elterngeld, Kindergeld, заштеди, инвестиции, итн.)
- Извод на кој се гледа вашиот личен капитал
- Reteninformation
- Последна пресметка на данок
… И потоа ви дава понуда во која ќе го видите износот на заемот (а со тоа и капиталот), времетраењето и каматата. По понудата, на вас останува да ја прифатите или одбиете.
Првата понуда за мене вклучуваше онолку пари колку што рече маклерот, но малку повисока каматна стапка отколку што очекувавме од 1,8%. Одбив, па другата банка потоа ја засили понудата со подобри каматни стапки, но со малку помал износ на кредитот. Значи, знам дека треба да дадам малку повеќе од моите пари отколку што планирав… Со мало колебање, го прифатив.
Мојот личен впечаток е дека она што го кажа маклерот на првиот состанок главно беше точно, но бидете подготвени банката малку да ја корегира неговата идеја.
Во секој случај, кога ќе се согласите со условите, банката и маклерот ќе ви подготват количка со документи за да ги потпишете и потоа можете да закажете состанок кај нотар.
Нотар
На терминот кај нотарот мора да се појават купувачот и претставник на продавачот. Во мојот случај тоа бев јас и мојот верен маклер.
Нотарот веќе го подготвил договорот и тогаш ќе го прочита пред вас и ќе ви објасни за што се работи и што всушност ќе потпишете. Ова „ќе го прочита пред вас“ е буквално. Договор од околу 40 страници гласно прочитани од А до Ш.
Нотарот мора да биде објективен и да ве предупреди за предметите во договорот што се важни или невообичаени. Кога ќе заврши читањето, ако се согласувате со предлогот, треба да се потпишете на неколку документи.
Сум слушнал дека некои клиенти доаѓаат кај нотар 2 пати. По втор пат најверојатно потпишуваат документи поврзани со банката и кредитот. Бидејќи мене тие документи ми беа готови решивме се во еден термин.
Првите сметки
Недела-две по терминот кај нотарот ви стигнува поштата. Заверени документи и договори и 2 фактури (во наредниот живот ќе бидам нотар. Нотар / Chefarzt?
- Сметка од нотарот за договорот (Bauvertrag / Kaufvertrag) – 1802 евра
- Сметка од нотарот за Grundschuldbestellung – 503 евра
Договори и потврди:
- Bauvertrag
- Beglaubigte Abschrift
- Grundschuld
Други сметки
По неколку недели пристигнува друга серија на сметки:
- Grunderwerbsteuer = 6.804 евра
- Landesjustizkass – сè уште не знам што е ова – 635 евра
- Заедно со овие сметки е и најголемата, за станот. За мене во купопродажниот договор е дефинирано дека ратите за станот се плаќаат како што се одвиваат работите. Кога ќе заврши работата во земјата – Erdearbeiten – должен сум да ја платам првата рата од 25%, односно околу 51.000 евра. Вториот чекор е кога ќе заврши Rohbau – повторно 25% и така додека не платите сè. Односно додека станот не биде завршен.
Моментална состојба
Во моментов има мало затишје. Во последниов месец ниту направив, ниту добив нешто за станот. Новата банка исто така се нема јавено. Ја направија првата уплата и сега чекам кога ќе треба да ја платат втората.
Што се однесува до документацијата, мислам дека тоа беше тоа. Станот е купен, договорот заверен, банката потпишана и се е запишано во имотната и другите книги.
Останува само да се почека завршувањето на работите кои се планирани за крајот на 2022 година и неколку месеци потоа и првите станари.
Сè на сè, купувањето стан во Германија беше ново искуство. Верувам дека, да бев оставен на себе, сè ќе беше комплицирано и ќе бараше многу повеќе посветеност. Вака маклерот заврши добар дел од работата и со својата поддршка го олеснуваше секој нареден чекор.
Сега сум Eigentümer, подлежен на секакви закони и даночни обврски кои со задоволство ќе ги опишам за една година.
Морам да признаам дека се чувствувам исто како порано, единствената разлика е што сега гледам нешто позитивно во немилосрдното поскапување на кириите во Германија.
Дали размислувате за сличен чекор? Дали моето искуство Ви помогна?
Текстот е авторска сопственост и неговата содржина не смее да се превзема во целост или делови без претходна согласност од авторот или порталот Емигрико.
